Faizsiz finansman ile ev ve araç almak mantıklı mı? ‘Kura’ detayına dikkat!

Milliyet.com.tr/ÖZEL Geçtiğimiz hafta Emlak Katılım Tasarruf Finansman’ın 81 ilde faizsiz ev, iş yeri ve araç satın almayı sağlayacak olan finansman sistemi duyuruldu. Buna göre ilk kez bir kamu bankası faizsiz finansman sistemine dahil olmuş oldu. Böylelikle vatandaşlar istedikleri ev, iş yeri veya araca faizsiz bir şekilde kavuşma imkanına sahip olacak. Faizsiz sistem ile birlikte vatandaşların kendi bütçelerine göre ödeme planı oluşturabileceği belirtildi.

Peki başvurular nasıl olacak, herhangi bir yaş veya gelir sınırı olacak mı? Sisteme dahil olmak için bir katılım bedeli ödenecek. Sistemden çıkmak isteyen, ödemeleri yapamayacak olanlar bu paraları geri alabilecek mi? Aylık ödemeler ve vade nasıl olacak?

‘KREDİ NOTU, GELİR BELGESİ, KEFALET ARANMIYOR’

Konuyla ilgili tüm merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, sistemin avantaj ve dezavantajlarını şu şekilde aktardı: “Sistemin en önemli özelliklerinden bir tanesi aslında herhangi bir gelir sınırı olmamasıdır. Sistem açısından baktığımızda 18 yaş üstü T.C. vatandaşı herkesin bu sistem üzerinden finansman modeli kapsamında sisteme dahil olması mümkün. Burada kredi notu, gelir belgesi, kefalet şartı sisteme girişte aranmıyor.

İŞTE SİSTEMİN ÖNEMLİ AVANTAJI: ‘SAHİPLİK ŞARTI YOK’

Şöyle önemli bir avantajdan daha bahsetmek lazım. Bir sahiplik şartı yok. Mesela konut kredisi kullanmak isteyen kişiler bir evi varsa kredilerde kısıtlamaya tabi oluyor. Burada bir evi, ikinci veya üçüncü evi olsa da sahiplik şartı yok. Bu o noktada önemli bir avantaj.

KATILIM BEDELİ OLARAK NE ÖDENİYOR?

Sisteme dahil olmak için aslında bu sistemi kuran kişilerin bir organizasyon bedeli altında aldıkları bedel var. Bunlar katılma türüne göre yani organizasyon türüne göre değişiyor. Çekilişli model dediğimiz modelde organizasyon bedeli girilen tutarın %8.5’i iken, müşteri bazlı tasarruf finansman modellerinde de %7 seviyesinde uygulanıyor. Örneğin 1 milyon TL’lik bir finansman modeli için katılım sistemine dahil olduğunuzda müşteri bazlı tasarruf finansmanında 70 bin TL, çekilişli modelde ise 85 bin TL organizasyon bedeli ödeniyor.

‘İLK MODELDE SİSTEME GİREN KİŞİ EV YA DA İŞ YERİNİ NE ZAMAN ALACAĞINI BAŞTAN BELİRLİYOR’

Sistemde tüketiciler için aslında iki model var. Bir tanesi müşteri bazlı tasarruf finansman modeli. Bu modelde kişi hiçbir çekiliş sistemine dahil olmuyor. Süreç içerisinde ne kadar bir finansmana ihtiyacı varsa bu finansmanla ilgili kendi ödeme gücüne göre bir model çıkartıyor. Yani katılımcı ödeyeceği aylık taksitleri ve varsa peşinatı belirliyor. Finansman hangi tarihte o kişiye tahsis edilecekse başlangıçta bu durum belli oluyor. Böylece sisteme giren kişi ev ya da iş yerini ne zaman alacağını baştan belirliyor.

‘5’İNCİ AYDAN SONRA PARA ÇEKİLEBİLİYOR’

Mesela 1 milyon TL’lik bir finansman için örnek verirsek bunu çekecek olan kişi %7 katılım bedelini başlangıçta ödüyor, yani 70 bin TL’yi. Sonra 12 ay boyunca ayda 88 bin 333 TL ödüyor. 5’inci taksitten sonra 1 milyon TL’lik finansmanı kullanmaya hak kazanıyor. Burada %40 ödeme şartı var. Bedelin %40’ı ve sürenin 5’te ikisinin geçme şartı var. O nedenle 1 yıllık modelde 5’inci aydan sonra parayı çekebiliyor.

ÇEKİLİŞLİ MODEL NASIL OLUYOR?

Çekilişli modelde ise katılımcıların kendi belirledikleri taksit tutarları ve varsa peşinata dahil oldukları tutarlardan bir havuz oluşturuluyor. Noter huzurunda belli bir aydan sonra aylık olarak gerçekleştirilen çekilişle sistemde kurası çıkan kişi öncelikli olarak finansmana erişim imkanına sahip oluyor. Aslında bu biraz şans oyunu gibi denebilir.

Burada her ay farklı müşterilere tahsis yapılıyor. Kalan müşteriler grubun içerisinde vadelerine göre gruplandırılıyor. Burada tek bir örnek vermek mümkün değil. Orada kişinin kura çıktıktan sonra süresinin azaldığı ya da azalmayacağı gibi çok farklı modeller var. Bu kişinin durumuna göre değişiyor. Çekilişli modelde organizasyon bedeli %8.5 seviyesinde alınıyor.

‘YÜKSEK MEBLAĞLI ALIM TALEPLERİNDE KREDİ SKORUNA BAKILIYOR’

Burada her ne kadar kredi skorları ve benzerlerine bakılmıyor desek de yüksek meblağlı alım taleplerinde mutlaka kişilerin kredi skorlarına da bakılıyor. Düşük meblağda bakılmıyor. Finansman modeli özellikle karşılığı olan bir sistem olduğundan, karşılığında bir yer alındığı için sistemde çekiliş çıktıktan sonra alacağı menkul ya da gayrimenkulün değer tespiti ile üzerine ipotek tesis edilerek süreç ilerliyor. Sistem özellikle katılım sistemini kuran kurucular tarafında BDDK kontrolünde ilerliyor.

Sistemin tabi şöyle bir durumu var aslında. Katılım modelli finansman sistemlerinde gerek katılım bedelinin çok düşük olmaması, yani organizasyon bedeli %7-8 gibi oranları söylediğimiz aslında rakamsal anlamda yüksek bedeller diyebiliriz. Yüksek organizasyon bedelinin varlığı unutulmamalıdır.

Bir diğer durum da özellikle çekilişli modellerde tüketicilerin vade sonuna kadar beklemedikleri, bir şekilde çekiliş kendilerine çıkmayınca da sadece yatırdıkları ana parayı iade alabildikleri, organizasyon bedeli ve o paranın sistemde kalması süresince elde edilebilecek faiz vb. hiçbir gelirden faydalanamamaları, bunun oranının da neredeyse yarıya yakın olduğunu varsaydığımızda sistem içinde birçok kişinin kalmadığını, bu şekli ile aslında sistemin en önemli gelirinin sistemden çıkanların oluşturduğu fonlar olduğu söylenebilir.

‘KURA’ DETAYINA DİKKAT!

Özellikle faizlerin şu anda çok yüksek olduğu dönemde zaten bu sistem açısından baktığımızda sürdürülebilir ve öngörülebilir bir ekonominin olmasının daha faydalı olduğu kanaatindeyim. Örneğin şu anda siz 3 milyon TL’lik bir eve girdiniz. Şu anda 3 milyon TL’ye alabileceğiniz bir ev var. Ancak çekilişli (kura) sistemde bu ev size 40 ay sonra çıktığında o eve ulaşma imkanınız olmayacak. Belki o evin fiyatı o zaman 3 milyon TL değil, 5 milyon TL olacak. Siz aslında hayalini kurduğunuz eve ulaşamayacaksınız. O yüzden sistemin öngörülebilir olması oldukça önemli. Burada aslında kuranın size erken çıkması bir avantaj oluşturuyor. Kura daha geç size çıkarsa o zaman başlangıçta bulduğunuz evin fiyatı arttığında o evi alamayabilirsiniz.”