Konut alacakların gözü faizlere çevrildi! İşte İstanbul’un en ucuz ve pahalı semtleri

Milliyet.com.tr/ÖZEL Faiz oranlarındaki yüksek seyir konut fiyatlarını baskılarken, piyasada uzun bir süredir reel bazlı fiyat düşüşleri yaşanıyordu. Açıklanan son verilere göre konut piyasasında canlanma başladı.

YÜKSEK FAİZE RAĞMEN KREDİLİ SATIŞ ARTTI

Konut satışları mayıs ayında 130 bin 25 adet olarak gerçekleşti. Satışlarda aylık bazda %10 ve yıllık bazda ise %17,6 oranında artış yaşandı. Mayısta kredili satışlar 19 bin 412 adede ulaştı. Bu rakam, aylık bazda %11,1 ve yıllık bazda da %96 artışa işaret etti. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı mayısta %14,9 oldu.

FİYATLARDA REEL BAZLI KAYIP SÜRDÜ

Öte yandan Merkez Bankası tarafından açıklanan Konut Fiyat Endeksi mayısta aylık bazda %3,4 ve yıllık %32,3 oranında artış gösterdi. Fiyatlarda reel olarak yıllık bazda %2,3 gerileme gözlendi.

Peki Merkez Bankası’nın faiz indirmesi ve konut kredisi faizlerinde düşüşlerin belirginleşmesiyle birlikte piyasada satışlar daha da artacak mı? İstanbul’un kira ve konut fiyatları açısından en pahalı ve en ucuz semtler hangileri? Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Konut kredilerinde gevşemeler yaşanacaktır. Bunu çok hızlı bir şekilde beklemiyoruz. Bu ister istemez bir vakit alacak ancak bankalar arasındaki rekabet, faiz düşüşünün piyasa tarafından kabulü bunu beraberinde getirecektir. Enflasyon tarafında bir süredir zaten normalleşmeyi görüyoruz.

Reel anlamda konut fiyatları son 2 yıldır enflasyonun altında kaldı. Kira fiyatları enflasyonun üzerinde artarken, satış fiyatları daha geride kaldı. Bu yeni konut üretimini son dönemde azaltmıştı. İster istemez bu gayrimenkule olan talebi artıracaktır. Son 20 yılın en düşük amortisman sürelerine sahibiz. Kira fiyatlarında daha yüksek artışlar yaşanırken, satış fiyatlarında artışlar düşük kaldı. İstanbul’un ilçeleri bu durumdan farklı etkileniyor.

KİRA FİYATLARININ EN ÇOK ARTTIĞI İLÇE ZEYTİNBURNU

Bazı ilçelerde fiyat artışlar yüksek oldu. Örneğin Zeytinburnu son yıllarda kira fiyatlarının en çok arttığı ilçe olarak gözüküyor. Bunun asıl nedeni o bölgede özellikle sahil bandında yapılan ve piyasaya yeni arz edilen lüks segmentteki konut kategorisinin ilçe genelindeki fiyat ortalamasını etkilemesidir.

‘DEPREM AÇISINDAN RİSKLİ BÖLGELERDE FİYAT ARTIŞLARI DÜŞÜK KALDI’

İstanbul’un deprem açısından riskli bölgeleri, eski yerleşim yerlerindeki ilçelerde satılık konut metrekare fiyatları nispeten diğer ilçelere göre daha az artış gösterdi. Kentsel dönüşümle yenilenen ve bu tür yapıların daha yoğun şekilde dönüşüm kapsamında değerlendirildiği yerlerde fiyatlar daha hızlı artabiliyor.

‘GAYRİMENKULDE YENİ DÖNEMİN BAŞLANGICINDAYIZ’

Gayrimenkulde yeni dönemin başlangıcındayız. İnsanların faizden çıkıp gayrimenkul ve borsa gibi farklı yatırım araçlarına aktaracağı bir dönemdeyiz. Diğer yatırım araçlarından gayrimenkul piyasalarına yoğun geçiş olacağını düşünüyorum. Konut fiyatlarında reel bazlı düşüşlerin sonuna geldik. Yeni üretim maliyetlerinin artıyor olması, kira fiyatlarında yaşanan yüksek artışlar yerini satılık kısma bırakacak gibi gözüküyor. Bu ister istemez fiyatlara da etki edecektir.

‘İKİNCİ ELE YOĞUN TALEP OLACAK’

3 yıldır gayrimenkul tarafında durağan bir süreç vardı. Enflasyonun altında fiyat artışları oldu. İster istemez burada bir normalleşme göreceğiz. Faiz düşüşüyle birlikte mevduattan kaçışın hızlı olabileceğini değerlendiriyorum. İkinci el gayrimenkullerde hala fırsat var. Bu dönemde ikinci el gayrimenkullere yoğun talep olacaktır.

İSTANBUL’UN EN PAHALI İLÇELERİ

İstanbul genelinde baktığımızda ise kira ve konut fiyatlarının en yüksek seyrettiği semtler Beşiktaş, Kadıköy ve Sarıyer olarak öne çıkıyor. Beşiktaş’ta 100 metrekare bir konutun satılık ortalama bedeli 11 milyon 324 bin 600 TL olurken, yine 100 metrekarelik bir konutun kira fiyatı 54 bin 100 TL olarak gerçekleşti.

Kadıköy’de 100 metrekarelik bir konutun satış fiyatı ortalama 13 milyon 611 bin 100 TL olurken kiralık bazda fiyat 53 bin 300 TL oldu.

Sarıyer’de 100 metrekare bir konut için ortalama satış fiyatı 12 milyon 661 bin 500 TL olurken, kiralıkta ortalama fiyat 53 bin 700 TL seviyesinde belirlendi.

İSTANBUL’UN EN UCUZ İLÇELERİ

Kiralık ve satılıkta İstanbul’un en ucuz ilçelerine baktığımızda ise Esenyurt, Arnavutköy ve Sultangazi öne çıkıyor. Esenyurt’ta 100 metrekarelik bir konutun satış fiyatı ortalama 2 milyon 740 bin TL oldu. Yine 100 metrekarelik bir kiralık konutun ortalama fiyatı 19 bin 300 TL olarak gerçekleşti.

Arnavutköy’de ise 100 metrekarelik bir konutun fiyatı 3 milyon 551 bin 300 TL oldu. Kiralıkta ortalama fiyat 20 bin 500 TL seviyesinde gerçekleşti.

Sultangazi’de ise 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon 548 bin 800 TL oldu. Kiralıkta ortalama fiyat 21 bin 600 TL seviyesinde.”

FAİZ İNDİRİMİ BEKLENTİSİ GÜÇLENDİ

Piyasalarda Merkez Bankası’nın Temmuz toplantısında politika faizini 250 ile 350 baz puan aralığında indireceği yönünde beklentiler artmış durumda. Bu indirimin gerçekleşmesi durumunda, konut kredisi faizlerinin de kademeli şekilde gerileyebileceği öngörülüyor.