Konut sahipleri dikkat: Rayiç değerde 18 kat artış!

Milliyet.com.tr/ÖZEL Emlak vergilerini doğrudan etkileyen arsa rayiç değerleri belirlenmeye başladı. Rayiç değerlerde yaşanan büyük artışlar nedeniyle önümüzdeki süreçte emlak vergilerinde yükselişler bekleniyor.

EMLAK VERGİSİ NASIL BELİRLENİYOR?

Peki emlak vergileri nasıl belirleniyor? İstanbul’da semtine göre rayiç değerlerde artışlar ne kadar oldu? Rayiç değeri 10 kat artan bir yerde emlak vergisi ne kadar oluyor? Vatandaşlar yüksek rayiç değere itiraz edebilir mi?

Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye değerlendiren Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu ifadeleri kullandı: “Emlak vergileri belediyeler tarafından tahsil edilen bir vergidir. Bu aslında servete dayalı bir vergidir. Gayrimenkulü olan kişilerin istisnalar dışında ilk taksidini mayıs sonuna kadar, ikinci taksidini kasım ayı sonuna kadar iki eşit taksitle ödedikleri, belediyelere ödenen bir vergi türüdür.

‘4 YILDA BİR TAKDİR KOMİSYONU TOPLANIYOR’

Emlak vergisi, belirlenen rayiç değerler üzerinden belli oranlarda alınıyor. Bunun için takdir komisyonu 4 yılda bir toplanıyor. Takdir komisyonu 7 kişiden oluşuyor. Belediyeden, vergi dairesinden, tapudan temsilciler, muhtar ve ticaret odasından temsilciler cadde ve sokakların rayiç değerlerini belirliyorlar.

‘BİNA YAŞI, ASANSÖR, KALORİFER DURUMU, YIPRANMA PAYI RAYİÇ DEĞERİ ETKİLİYOR’

Belirlenen cadde ve sokak rayiç değerlerinin üzerindeki yapıların metrekaresi, bina yaşı, asansör, kalorifer durumu gibi kriterlere bakılarak yıpranma paylarına göre o taşınmazın belediyedeki kayıtlı değer dediğimiz rayiç değeri belirlenmiş oluyor.

KONUT, ARSA VE İŞ YERLERİNDE EMLAK VERGİSİ ORANLARI NE KADAR?

Arsalarda bu rayiç değer üzerinden binde 3, konutlarda binde 1, iş yerlerinde ise binde 2 oranında emlak vergisi ödeniyor. Büyükşehirlerde ise bu iki katı olarak uygulanıyor. Arsalarda binde 6, iş yerlerinde binde 4, konutlarda ise binde 2 olarak uygulanıyor.

Şu an için en önemli gündem maddesi 2026 yılının emlak vergileri başta olmak üzere birçok kalemi etkileyecek olan arsa ve arazi takdirleriyle ilgili 4 yılda bir toplanan takdir komisyonunun toplanma yılı olmasıdır.

‘2025 YILINDA EMLAK VERGİLERİ %21.96 ARTTI’

4 yılda bir toplanmasının nedeni şudur. Aslında ara yıllarda artışlar yeniden değerleme oranının yarısı oranında yaptırılıyor. Mesela 2024 yılında yeniden değerleme oranı yüzde 43.93 çıkmıştı. Buna göre 2025 yılında emlak vergilerindeki artış yüzde 21.96 ile sınırlı kalmıştı.

Aslında bu yıl, 2026 yılına ait uygulanacak vergi değerinin tespitiyle ilgili bir yıl olduğu için bu yıl çok büyük önem arz ediyor. Komisyon üyeleri arasında belediye üyelerinin büyük bir etkisi var. Aslında belediye temsilcileri belirleyen taraf oluyor.

2025 yılı, 2026 ile 2029 döneminde uygulanacak rayiç bedellerin belirlendiği bir yıl. O nedenle 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu kapsamında takdir komisyonunun toplanması sonrasında bir değer belirleniyor. Bu üst kurula sunuluyor. Üst kurul valilikler, defterdar temsilcisi, tapu müdürü temsilcisinden oluşuyor. Üst kurulun onayından sonra listeler muhtarlıklarda asılmaya başlıyor.

YÜKSEK RAYİÇ DEĞERİNE İTİRAZ MÜMKÜN MÜ?

Muhtarlıklarda asılmasının ardından 1 ay içerisinde itiraz edilme imkanı var. 1 ay içerisinde itiraz edilmediyse dava açılma hakkı var veya itiraz ettiniz kabul edilmediyse de dava açma hakkınız var. Bu seneki adli tatil ve pazar gününe gelen kısımlara baktığınızda bu süre 8 Eylül tarihinde sona eriyor. Yani 8 Eylül tarihine kadar dava açılmadığı taktirde bu bedel kabul edilmiş olacak. Bazı danıştay kararları yıl sonuna kadar dava açılabileceğini yazıyor olsa da bunun eylül ayına kadar açılması en sağlıklı yol gibi duruyor.

‘RAYİÇ DEĞER ARTIŞLARI İÇİN ÜST SINIR BELİRLENMELİ’

Takdir komisyonları cadde ve sokak rayiç değerlerini belirlerken o bölgedeki ekonomik gelişim, ulaşım, altyapı, emlakların alım satım değerlerine bakıyor. Geçmiş dönemde bu artışlarla ilgili bazı sınırlamalar getirilmişti. Bundan önceki bir dönemde ‘%50’den fazla olamaz’ şeklinde bir düzenleme getirilmişti. Ancak bu sene böyle bir sınır uygulanmadı. Bence bu noktada bir üst sınır getirilmesi lazım.

İSTANBUL’DA RAYİÇ DEĞERLERDE DİKKAT ÇEKEN ARTIŞ

İstanbul özelinde cadde ve sokakların rayiç değer artışlarına baktığımızda Sancaktepe Abdurrahman Gazi Mahallesi Ebubekir Caddesi’nde rayiç değer 3.384 TL’den 61.600 TL’ye çıktı.

Üsküdar Kuzguncuk Kuşbakışı Caddesi’nde rayiç değer 40.718 TL’den 200.000 TL’ye çıktı.

Bahçelievler Talatpaşa Caddesi’nde rayiç değer 25.073 TL’den 175.513 TL’ye yükseldi.

Şişli 19 Mayıs Mahallesi Büyükdere Caddesi’nde rayiç değer 87.451 TL’den 400.000 TL’ye çıktı.

Sarıyer Emirgan Katar Caddesi’nde rayiç değer 21.631 TL’den 175.000 TL’ye çıktı.

Maltepe Zümrütevler Mahallesi, Çilek Sokak’ta rayiç değer 5.191 TL’den 80.000 TL’ye ulaşıyor.

Paylaşılan yeni rayiç değer örneklerinden görüldüğü üzere İstanbul’un bazı yerlerinde rayiç değerlerin 7 kat, hatta Sancaktepe’de 18 kat arttığı görülüyor.

RAYİÇ DEĞERLER EMLAK VERGİSİNİ NASIL ETKİLEYECEK?

Belirlenen arsa rayiç değerleri üzerinden var olan yapıların metrekaresi, bina yaşı, yıpranma payı gibi kriterlere bakılarak emlak vergileri belirleniyor. Arsaların değeri, emlak vergilerinin belirlenmesi açısından oldukça önemli. Burada 5-6 kat, 10 kat artan rayiç değerler nedeniyle emlak vergilerinde çok yüksek artışlar yaşanacak.

Belirlenmiş olan cadde ve sokak değerleri, rayiç değerler belirlenirken hesaplamaya dahil edilen değerlerdir. Bu ister istemez ev, iş yeri ve arsa sahiplerinin 2026’da ödeyeceği emlak vergilerinin yüksek bedellere çıkması demek olacak.

Bunlar aslında yeni rayiç değerler değil, bunlar cadde ve sokaklarla ilgili belirlenen metrekare değerleridir. Rayiç değerler, metrekare değerler üzerinden hesaplanıyor.

‘VATANDAŞLAR MUHTARLIKLARA GİDİP YENİ RAYİÇ DEĞERLERİ GÖREBİLİR’

Şu anda birçok muhtarlıkta listeler asıldı ve itiraz süreleri bu hafta dolmak üzere. Vatandaşlar muhtarlıklara gidip kendi cadde ve sokakları için belirlenen rakamları görebilirler. Geçmiş dönemdeki cadde ve sokak rayici ile şimdi belirleneni kıyaslayabilirler. Geçmiş dönem cadde ve sokak rayiç değerlerine e-Devlet sisteminden kolayca ulaşılabiliyor. Birçok belediyenin kendi sayfasında 2025 yılına ilişkin arsa rayiç değerlerinin listeleri var. Vatandaşlar buradan bakabilirler. Bu rayiç değerler ilerleyen kısımda emlak vergilerini artıracak.

Vatandaşlar şu anda bundan haberdar olmadığı taktirde bunu Mayıs 2026’da emlak vergisi ilk taksidini öderken bu bedelin ne kadar yüksek bir seviyeye çıktığını o zaman görebilecek. O tarihte iş işten geçmiş olur.

RAYİÇ DEĞERİ 10 KAT ARTAN BİR YERDE EMLAK VERGİSİ NE KADAR OLUR?

Şu anda arsa rayiç değeri 10 kat artan bir kişinin emlak vergi değeri binanın yıpranmasını da dikkate aldığımızda yaklaşık 7-8 kat civarında artacaktır.

Diyelim ki bir kişi yılda 10 bin TL emlak vergisi ödüyorsa mayıs ayında belki 50-60 bin TL’ye çıkacak bir emlak vergisi ile karşılaşılabilir.”